Debaty sejmoweI Kadencja

Odpowiedź na interpelację w sprawie możliwości uwłaszczenia członków spółdzielni mieszkaniowych

   Szanowny Panie Marszałku! Odpowiadając z upoważnienia prezesa Rady Ministrów na interpelację pana posła Andrzeja Brzeskiego z dnia 7 lutego br. w sprawie możliwości uwłaszczania członków spółdzielni mieszkaniowych, uprzejmie wyjaśniam, co następuje.    Stosownie do przepisów ustawy z dnia 16 września 1982 r. (DzU z 1995 r. nr 54, poz. 288, z późn. zm.) wszystkie mieszkania spółdzielcze stanowią własność spółdzielni, a członkowie mają do nich jedynie prawa - własnościowe lub lokatorskie, nie będąc właścicielami zajmowanych przez siebie mieszkań. Ww. ustawa reguluje warunki dokonywania przekształceń praw do lokalu z lokatorskiego na własnościowe, zobowiązując spółdzielnie mieszkaniowe do dokonania przekształcenia na wniosek członka i po wniesieniu przez niego wkładu budowlanego, pokrywającego całość kosztów budowy.    Sama spłata kredytu wykorzystanego na budowę mieszkania typu lokatorskiego nie stanowi zatem podstawy do zmiany statusu zajmowanego mieszkania z lokatorskiego na własnościowe prawo do lokalu. W przypadku mieszkań lokatorskich spłacany przez członka kredyt był bowiem pomniejszony o umorzenie, które obecnie, przy przekształceniu lokatorskiego prawa do lokalu na własnościowe, członek ma obowiązek zwrócić w celu zrównania wniesionego wkładu do poziomu obowiązującego dla mieszkań własnościowych.    Z możliwości przekształcenia uprawnień do zajmowanego mieszkania spółdzielczego - z lokatorskiego na własnościowe - skorzystać może każdy członek spółdzielni. Kwestie związane z przekształceniem uprawnień oraz zasady rozliczeń z tego tytułu regulują przepisy art. 219 ww. ustawy.    Zgodnie z tymi przepisami, na pisemne żądanie członka, spółdzielnia zobowiązana jest (w terminie określonym w statucie) dokonać przekształcenia przysługującego członkowi prawa na własnościowe prawo do lokalu. Oświadczenie członka spółdzielni powinno być, pod rygorem nieważności, złożone w formie pisemnej. Wraz z przekształceniem prawa do lokalu członek jest obowiązany w terminie określonym przez spółdzielnię wnieść wkład budowlany w wysokości odpowiadającej równowartości prawa do lokalu, ustalonej w sposób przewidziany w art. 229 § 1. Szczegółowe zasady rozliczeń z tytułu przekształcenia uprawnień lokatorskich na własnościowe określa statut spółdzielni.    Członek spółdzielni dokonujący przekształcenia uprawnień do lokalu, niezależnie od wniesienia wkładu budowlanego, obowiązany jest do zwrotu (za pośrednictwem spółdzielni) wartości nominalnej umorzenia udzielonego w ciężar budżetu państwa.    Zgodnie z Prawem spółdzielczym do decyzji organów samorządowych spółdzielni należy także ustalenie wysokości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania do przeliczenia wkładu, a także określenie warunków jego płatności, to znaczy, czy kwota ma być wniesiona jednorazowo, czy też ratalnie i jaka jej część może być zbonifikowana.    Natomiast osoby, które po dniu 1 stycznia 1996 r. spłacają kredyt zgodnie z warunkami określonymi w ustawie z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz o zmianie niektórych ustaw (DzU z 1996 r. nr 5, poz. 32, z późn. zm.), mogą dokonać całkowitej spłaty kredytu, a następnie przekształcenia prawa do lokatorskiego na własnościowe na warunkach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy. Ustawa ta nie dotyczy jednak osób, które spłaciły kredyt mieszkaniowy przed wejściem w życie wspomnianej ustawy, tj. przed dniem 1 stycznia 1996 r. Wynika to w sposób jednoznaczny z przepisów tej ustawy, której działanie jest wyraźnie ograniczone do osób spłacających po dniu 1 stycznia 1996 r. należności z tytułu kredytu i odsetek przejściowo wykupionych przez budżet państwa. Tak więc nie ma żadnych podstaw prawnych do przyjęcia zasadności wniosków członków spółdzielni, którzy spłacili należności kredytowe do końca 1995 r., aby przy przekształceniu prawa do mieszkania zastosowano w ich przypadku przepisy art. 10 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy. Ponadto to stanowisko członków w tej sprawie byłoby sprzeczne z zasadą lex retro non agit, wyrażoną w treści art. 3 Kodeksu cywilnego. Przestrzeganie tej zasady jest naczelnym obowiązkiem wszystkich organów w państwie, czemu wyraz niejednokrotnie dał w swoich orzeczeniach Trybunał Konstytucyjny.    Preferencje w finansowych warunkach przekształcania uprawnień lokatorskich na własnościowe stworzone przepisem art. 10 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy z dnia 30 listopada 1996 r. mają charakter przejściowy i stworzone zostały z jednej strony w celu silnego umotywowania członków dla przyspieszenia spłaty kredytów ciążących na zajmowanych przez nich lokalach oraz spłaty odsetek wykupionych przez budżet, z drugiej zaś strony nadzwyczajne ograniczenie w tym przypadku praw właścicielskich spółdzielni mieszkaniowych uzasadnione jest dążeniem do zmniejszenia zadłużenia spółdzielni wobec banku i budżetu państwa, zagrażającego podstawom finansowym spółdzielni.    Aktualnie w Sejmie RP rozpatrywany jest projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym projektem spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, w tym spółdzielcze prawo do garażu, istniejące w dniu wejścia w życie ustawy stają się z tym dniem prawem odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo lokalu o innym przeznaczeniu.    Projekt ten przewiduje również, iż w przypadku przeniesienia własności lokalu, do którego przed wejściem w życie ustawy przysługiwało nabywcy spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu, wpłata różnicy pomiędzy wartością rynkową prawa odrębnej własności lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego i spłat długów i zadłużenia kredytowego obciążających lokal nie może przekraczać kwoty stanowiącej równowartość 5% aktualnej wartości rynkowej prawa własności lokalu. Wartość rynkową określać się będzie na podstawie przepisów działu IV, rozdziału I ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 1997 r. nr 115, poz. 741, z późn. zm.).    O ostatecznym kształcie projektowanych przepisów i terminie ich wejścia w życie zadecyduje parlament RP.    Prezes Urzędu Mieszkalnictwa    Sławomir Najnigier    Warszawa, dnia 14 marca 2000 r.